아파트 증여세 절감방법 및 계산법 총정리

아파트 증여세 절감방법 및 계산법

최근 부동산 시장에서 아파트를 자녀에게 미리 증여하려는 분들이 점점 늘어나고 있습니다. 하지만 많은 분들이 “증여하면 세금이 너무 많이 나온다”며 망설이곤 하죠. 실제로 증여세는 누진세 구조로 되어 있어, 제대로 준비하지 않으면 수천만 원의 세금을 추가로 낼 수 있습니다.

이번 글에서는 2025년 기준 아파트 증여세 절감방법과 계산법, 그리고 국세청 자동계산기 활용법까지 쉽게 정리해 드릴게요.

아파트 증여세란?

아파트 증여세는 부모나 배우자 등 가족 간에 무상으로 아파트를 이전할 때 발생하는 세금입니다.

증여세는 단순히 ‘얼마 받았느냐’가 아니라,

수증자(받는 사람)와 증여자(주는 사람)의 관계
증여하는 재산의 평가 금액
비과세 한도 적용 여부에 따라 세금이 달라지며, 누진세율 구조로 되어 있어 고가 아파트일수록 세금 부담이 커집니다.

👉 제대로 계획하고 증여하면, 상속보다 빠르고 효율적으로 부동산을 이전할 수 있으며 절세 효과도 누릴 수 있습니다.

아파트 증여세 절감방법

✅ 1. 10년 단위 분할 증여 활용하기

아버지 5,000만 원 + 어머니 5,000만 원 = 총 1억 원까지 비과세 가능
장기적인 증여 계획을 세운다면, 자녀가 어릴 때부터 조금씩 나눠주는 것이 유리

증여세 비과세 한도는 10년 단위로 초기화됩니다. 즉, 자녀 1인에게 10년마다 5,000만 원까지 비과세가 가능합니다.
여기서 핵심은 ‘부모 각각이 증여할 수 있다’는 점입니다.

✅ 2. 공시지가 기준 활용하기

증여세는 원칙적으로 아파트의 시가를 기준으로 과세되지만, 시가 산정이 어려울 경우에는 공시가격을 기준으로 평가하는 경우가 많습니다. 특히 공시지가가 실거래가보다 낮은 경우, 이를 기준으로 증여하면 세금을 훨씬 적게 낼 수 있습니다.

부동산 시장 하락기, 또는 공시가격이 조정되는 시점에 증여를 진행하면 절세 효과 UP
공시가격은 매년 1월에 공시되므로 증여 시기 조절 전략도 중요합니다.

💡 같은 아파트라도 공시가격 6억 원 기준 증여와 실거래가 8억 원 기준 증여는 세금 차이가 수천만 원 이상 발생할 수 있습니다.

✅ 3. 부담부 증여 전략

부담부 증여란, 증여자가 수증자에게 부동산과 함께 채무도 이전하는 방식입니다.
예를 들어, 전세보증금이나 담보대출이 있는 아파트를 자녀에게 넘기면서 그 채무도 함께 넘긴다면?

채무 부분은 ‘증여가 아닌 채무 상환’으로 보아 해당 금액은 증여세 과세 대상에서 제외
따라서 실제 과세표준이 줄어들어 증여세가 절감됩니다.

하지만 주의할 점도 있습니다:

넘긴 채무에 대해 수증자가 취득세를 추가로 부담해야 할 수 있음
세무사와 사전 상담 필수

예시: 8억 원짜리 아파트에 3억 원 대출이 있다면, 3억 원은 증여세 계산에서 제외 가능

✅ 4. 배우자 증여 후 자녀 증여 전략

한 번에 자녀에게 증여하면 증여세가 매우 크지만, 배우자에게 먼저 증여하고 일정 기간 후 자녀에게 증여하면 2단계 절세 효과가 발생할 수 있습니다.

배우자 간 증여는 최대 6억 원까지 비과세
그 후 배우자가 자녀에게 증여할 경우, 다시 자녀 기준 비과세 한도(5,000만 원)를 적용 가능

단, 이 방식은 세법상 ‘증여 추정’을 피하려면 일정 기간이 필요하며 타이밍을 잘못 맞추면 합산과세가 적용되어 세금이 더 나올 수 있으므로 전문가 상담이 반드시 필요합니다.

예시: 남편이 아내에게 6억 원 아파트를 증여 → 아내가 2년 후 자녀에게 일부 증여
→ 각각의 비과세 한도 적용 가능

✅ 5. 재산 분산 증여

증여세는 금액이 클수록 세율도 올라가는 누진세 구조입니다.
따라서 자녀가 여럿이라면 여러 명에게 분산해서 증여하는 것이 유리합니다.

자녀 2명에게 5,000만 원씩 증여하면 비과세 한도 내로 절세 가능
동일한 1억 원을 증여해도, 1인에게 몰아서 주는 것보다 분산 증여가 훨씬 세금 적음

또한 자녀 외에도 손주, 조카 등에게도 비과세 한도를 활용한 증여가 가능하므로 가족 단위의 전략 설계가 중요합니다.

예시: 1억 원을 자녀 1명에게 주면 20% 증여세 부과 → 자녀 2명에게 5,000만 원씩 주면 0원

아파트 증여세 자동계산기

국세청 홈택스의 ‘증여세 자동계산기’를 활용하시면 간편하고 편하게 증여세를 계산하실 수 있습니다.

✅ 사용 방법:

홈택스 홈페이지 접속
상단 메뉴에서 ‘모의계산’ → ‘증여세 계산기’ 클릭
증여자/수증자 관계, 아파트 평가 금액 입력
자동으로 예상 증여세 확인!

홈택스 증여세 계산 바로가기

아파트 증여세 계산법(2025년 기준)

✅ 계산공식

증여세 = (증여재산가액 – 비과세금액 – 채무액 – 평가차감액) × 세율 – 누진공제

✅ 비과세 한도

자녀(직계존비속) : 5,000만 원 (10년 단위)
배우자 간 : 최대 6억 원까지 비과세

✅ 세율 표

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	0원
5억 원 이하	20%	1,000만 원
10억 원 이하	30%	6,000만 원
30억 원 이하	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

아파트 증여세 FAQ

Q1. 증여세 신고는 언제까지 하나요?
→ 증여일이 속한 달의 말일 기준 3개월 이내에 세무서 신고 필요

Q2. 신고하지 않으면 어떻게 되나요?
→ 가산세 20% + 납부불성실 가산세까지 부과됩니다.

Q3. 증여세는 어떻게 납부하나요?
→ 현금, 카드, 계좌이체 가능하며, 최대 6개월까지 분납도 허용

Q4. 증여 후 바로 팔면?
→ 5년 이내 양도 시 양도소득세 부담 증가 가능성 있음
→ 장기보유 전략 필요