아파트 증여세율 계산기 2025
2025년 기준으로 아파트를 가족에게 증여할 계획이 있다면, 증여세 계산 방식과 절세 전략, 자동 계산기 활용법까지 제대로 이해하고 있어야 합니다.
이 글에서는 아파트 증여세율 계산 방법, 공시지가와 기준시가의 차이, 자동 계산기 활용, 그리고 FAQ까지 완벽 정리해 드립니다.
아파트 증여세율이란?
아파트 증여세율은 부모, 배우자, 자녀 등 가족 간에 아파트를 무상으로 이전(증여)할 때, 그 재산가치에 따라 부과되는 증여세의 세율 구조를 말합니다.
즉, 아파트를 돈을 받고 파는 게 아니라 그냥 주는 경우, 국가는 그것을 ‘소득’으로 간주하여 세금을 부과합니다.
이때 부과되는 세금이 증여세이며, 그 세금 계산의 기준이 되는 것이 바로 증여세율입니다.
📌 아파트 증여세율의 특징
- 누진세 구조
- 증여 금액이 클수록 세율이 올라갑니다.
- 최고 세율은 50%에 달합니다.
- 과세표준 구간별 차등 적용
- 예를 들어 1억 원 이하는 10%,
5억 원이 넘으면 30%,
30억 원 초과는 무려 50%까지 적용됩니다.
- 예를 들어 1억 원 이하는 10%,
- 공제 후 과세
- 증여자와 수증자의 관계에 따라 일정 금액을 먼저 공제한 후, 남은 금액에 세율이 적용됩니다.
아파트 증여세 계산방법
1. 증여재산 평가 (시가 기준)
증여세는 ‘증여일 현재의 시가’를 기준으로 과세됩니다. 시가는 아래 순서로 판단합니다:
- ① 실거래가: 증여일 전후 6개월 내 매매사례가 있다면 해당 가격을 시가로 인정
- ② 유사매매사례가액: 같은 아파트 단지, 동일 평형 기준
- ③ 공시가격: 위 조건이 없다면 공동주택 공시가격(매년 3~4월 발표)을 시가로 간주
👉 공시가격은 가장 낮은 금액으로 평가될 수 있어 절세 효과가 있음.
2. 증여재산 공제 (수증자 기준)
증여자와 수증자의 관계에 따라 공제 금액이 달라집니다:
| 수증자 관계 | 공제 금액 |
| 배우자 | 6억 원 |
| 부모/자녀 | 5천만 원 (미성년자 2천만 원) |
| 기타 친족 | 1천만 원 |
3. 과세표준 계산
과세표준 = 증여재산가액 – 증여재산공제
예) 아파트 시가 3억 – (부모 자식 관계 공제 5천만 원) = 과세표준 2.5억 원
4. 증여세율 적용
| 과세표준 금액 | 세율 | 누진공제액 |
| 1억 원 이하 | 10% | 없음 |
| 1억 ~ 5억 원 이하 | 20% | 1천만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 이하 | 30% | 6천만 원 |
| 10억 ~ 30억 원 이하 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
5. 세액 계산
증여세 = (과세표준 × 세율) – 누진공제액
예) 2.5억 원 × 20% – 1천만 원 = 4천만 원 증여세
아파트 증여세 자동 계산기
아파트 증여세 모의 자동계산기를 이용하시면 더 편리하게 계산하실 수 있습니다.
아파트 증여세 vs 양도세 비교
| 구분 | 양도세(부모가 매도) | 증여세(자녀에게 증여) |
| 과세 기준 | 실거래가 기준 | 시가(공시가 등) 기준 |
| 공제/공제율 | 장기보유공제 등 가능 | 누진세율 적용 |
| 절세 전략 | 1세대 1주택 비과세 등 | 공제 + 시기조절로 절세 가능 |
✔ 실거래가가 높을수록 양도세 증가
✔ 증여 시 공시가 활용 시 절세 가능성 높음
아파트 증여세 절세 꿀팁
1️⃣ 공시가격 하락기 이용
공동주택 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 책정되어 3~4월경 발표됩니다.
공시가격이 하락한 해에는 증여세 기준 시가가 낮아지므로 세금이 줄어듭니다.
✔ 예시
- 2023년 공시가격: 3억 원
- 2024년 공시가격: 2.7억 원
- 같은 아파트라도 2024년에 증여하면 기준 시가가 3천만 원 줄어듬
→ 세금 약 600만 원 절감 가능
💡 공시가 하락 흐름일 때 상반기 증여가 절세에 유리!
2️⃣ 공동명의 활용으로 공제 2배
부부가 공동명의로 보유한 아파트를 자녀 1인에게 증여할 경우, 각자 50% 지분을 기준으로 각각 공제를 적용할 수 있습니다.
✔ 조건
- 증여자 2인 이상 시 각각 공제 가능
- 자녀가 미성년자일 경우 각각 2천만 원씩, 성인 자녀라면 각각 5천만 원씩 공제
✔ 예시
- 아파트 시가 3억 원
- 부부 공동명의 → 각 1.5억 원씩 증여
- 자녀가 성인이라면
→ 5천만 원 × 2명 = 총 1억 원 공제 가능
→ 과세표준 = 3억 – 1억 = 2억
3️⃣ 10년 주기 증여로 공제 반복 가능
증여세는 10년 이내 동일인으로부터 받은 증여재산을 합산 과세합니다.
즉, 10년을 주기로 쪼개서 증여하면 공제를 반복적으로 적용할 수 있습니다.
✔ 예시
- 부모가 자녀에게 5천만 원 증여 → 5천만 원 공제로 증여세 없음
- 10년 후 다시 5천만 원 증여 → 또 공제 가능
→ 10년 간격으로 나눠 증여 시 매번 무세(無稅) 가능
💡 장기계획이 가능하다면, 쪼개기 증여는 매우 유효한 절세 전략입니다.
4️⃣ 세대 생략 증여 주의 – 최대 40% 할증
조부모가 손자녀에게 직접 증여하는 경우, 세대 생략 증여로 간주되어 세금이 더 붙습니다.
✔ 기본 할증: 30%
✔ 미성년 손자녀가 20억 원 초과 증여받는 경우: 40% 할증
✔ 예시
- 할아버지가 손자에게 3억 원 증여
- 과세표준 기준 세율 적용 후 계산된 증여세가 5,000만 원이라면
→ 할증 적용 시 세액: 5,000만 원 × 1.3 = 6,500만 원
💡 세대 생략 증여는 절세보다 세부담이 크기 때문에 부모를 거치는 증여가 일반적으로 유리합니다.
5️⃣ 세액분할 및 연부연납 활용
증여세가 2,000만 원을 초과하는 경우, 분할 납부(연부연납)가 가능합니다.
✔ 조건
- 연부연납 신청 가능액: 2,000만 원 초과분
- 담보 제공 시 최대 5년까지 분할 납부 가능
- 무담보 시 3년 이내 원칙
- 이자 부과 있으므로 금액과 기간을 정확히 계산 필요
✔ 예시
- 증여세 6,000만 원 발생
- 4,000만 원 분할 납부 가능 → 매년 1,300만 원 수준으로 나누어 납부
아파트 증여세 FAQ
Q1. 공시가격으로 신고해도 되나요?
시가를 산정하기 어려운 경우에만 공시가격 인정. 실거래가나 유사매매 사례가 있으면 우선 적용.
Q2. 증여세 신고 기한은?
증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
Q3. 손자녀에게 바로 증여하면 세금 더 내나요?
네. 세대 생략 시 30~40% 할증세 적용
Q4. 증여세 나눠서 낼 수 있나요?
일정 요건 충족 시 분할납부(연부연납) 가능. 세무서에 문의 필수