주택임대소득 세금 계산기 및 계산 방법 2025
2025년 현재, 국세청의 과세 기준은 더욱 세밀해졌고, 월세든 보증금이든 주택 수와 금액에 따라 세금이 발생할 수 있습니다.
이번 글에서는 주택임대소득세란 무엇인지부터 세율, 과세 대상, 계산기 사용법, 계산 공식 분리과세/종합과세 선택 전략, 절세 팁, FAQ까지 한 번에 정리해드릴게요.
주택임대소득세란?
주택임대소득세는 월세, 전세보증금(간주임대료) 등 임대소득에 부과되는 세금입니다.
과거에는 연소득 2천만 원 이하 소득자에게는 면세였지만, 지금은 2주택 이상 보유자부터 과세 대상입니다.
📌 보유 주택 수에 따라 과세 여부가 달라지며, 보증금도 과세될 수 있습니다.
주택임대소득세 계산 방법
✅ 주택임대소득세 기본 공식
과세표준 = (총수입금액 - 필요경비 - 기본공제)
세금 = 과세표준 × 세율
예시) 월세 1,000만 원 수입, 필요경비율 50%, 분리과세 선택 시:
- 과세표준 = 1,000만 - 500만 - 400만 = 100만 원
- 세금 = 100만 × 14% = 14만 원
✅ 주택임대소득세 자동 계산기
아래 링크를 클릭하시면 임대소득세를 자동으로 계산하실 수 있습니다.
주택임대소득세 절세 꿀팁
주택임대소득세는 매년 강화되는 세무 기준으로 인해 임대사업자라면 누구든 절세 전략이 필요합니다.
특히 2주택 이상 보유자, 보증금이 많은 다주택자라면 다음 절세 포인트를 꼭 체크하세요!
✅ 1. 임대사업자 등록으로 절세 혜택 받기
임대소득세를 줄이는 가장 확실한 방법 중 하나는 바로 임대사업자 등록입니다.
국세청과 지자체에 임대사업자로 등록하면 다음과 같은 세금 혜택을 받을 수 있어요:
- 필요경비율이 50% → 60%로 증가
즉, 월세 수입이 1,000만 원이라면, 600만 원이 경비로 인정되어 과세표준이 줄어듭니다. - 기본공제 400만 원 적용
일반 임대소득자도 기본공제를 받을 수 있지만, 임대사업자는 혜택이 더욱 명확하고 확실합니다.
💡 임대사업자 등록은 세무서와 지자체 모두 등록해야 인정되며, 등록 요건과 세제 혜택 내용은 변동이 있으니 확인 필수!
✅ 2. 소형주택 활용으로 주택 수 제외
임대주택 수에 따라 과세 여부가 결정되기 때문에, ‘주택 수를 줄이는 전략’은 가장 실용적인 절세 방법 중 하나입니다.
특히 다음 조건에 해당하는 소형주택은 주택 수에서 제외됩니다.
- 전용면적 40㎡ 이하
- 기준시가 2억 원 이하
예를 들어, 3주택 중 1채가 소형주택 조건을 만족하면 2주택으로 간주되어 간주임대료 대상에서 벗어나거나, 과세 기준이 완화될 수 있습니다.
💡 임대 사업 초기라면, 소형주택 중심으로 포트폴리오 구성하는 것도 좋은 전략입니다.
✅ 3. 보증금 조절로 간주임대료 과세 피하기
보증금만 받고 월세를 받지 않는 경우에도 ‘간주임대료’라는 개념으로 세금이 부과될 수 있습니다.
- 보유 주택이 3채 이상
- 보증금 총액이 3억 원 초과
이 두 조건을 모두 만족하면, 국세청은 보증금의 일정 비율을 수익으로 간주해 과세합니다.
이를 피하려면:
- 보증금 총액을 3억 원 이하로 유지하거나,
- 주택 수를 2주택 이하로 줄이거나,
- 전세 대신 월세를 일부 전환하는 전략도 고려해볼 수 있어요.
💡 보증금 3억 초과 시, 세금 부담이 의외로 클 수 있습니다.
연간 간주임대료 × 60% × 14% 또는 종합세율로 세금이 계산됩니다.
✅ 4. 가족 명의로 주택 분산 보유
주택 수가 많아질수록 임대소득세 부담도 커지기 때문에 명의 분산을 통해 과세 기준을 완화하는 방법도 매우 효과적입니다.
- 예를 들어, 3채의 주택을 부부 각 1채, 자녀 명의 1채로 분산 보유하면 각각 1주택 소유자로 간주되어 주택 수 기준에서 유리해집니다.
단, 유의할 점도 있습니다:
- 가족 간 명의 이전은 증여로 간주될 수 있으며, 증여세 발생 여부도 반드시 확인해야 합니다.
- 자녀 명의로 소유할 경우 소득세 납세 능력(미성년자 불가 등)도 체크 필요함
💡 특히 고령 부모님, 성인 자녀가 있는 경우 합리적인 분산전략이 세금 절감에 큰 도움이 됩니다.
주택임대소득세 과세 대상
| 보유 주택 수 | 과세 기준 |
| 1주택 | 기준시가 12억 초과 + 월세 수입 시 과세 |
| 2주택 | 월세 수입 있는 경우 과세 (비조정지역 포함) |
| 3주택 이상 | 월세 + 보증금 간주임대료까지 과세 |
분리과세 vs 종합과세
주택임대소득이 연 2,000만 원 이하인 경우, 임대소득에 대해 ‘분리과세’ 또는 ‘종합과세’ 중 선택 가능합니다.
✅ 1. 종합소득이 낮다면 → ‘종합과세’가 유리할 수 있다
종합과세는 주택임대소득을 포함한 모든 소득(근로소득, 사업소득, 이자소득 등)을 합산하여 6%~45%의 누진세율로 세금을 계산하는 방식입니다. 왜 유리할까?
- 종합소득이 낮다면, 임대소득도 낮은 세율(6~15%)이 적용될 수 있음
- 필요경비율이 42.6%로 분리과세보다 소폭 낮지만, 누진세율의 유연함으로 절세 효과 가능
- 추가적인 공제(기부금, 교육비, 보험료 등)가 있다면 세 부담을 더 낮출 수 있음
✅ 2. 종합소득이 많다면 → ‘분리과세’가 안전하고 유리하다
분리과세는 임대소득만 따로 떼어 14% 고정세율(지방세 포함 15.4%)로 과세하는 방식입니다.
어떤 경우 유리할까?
- 근로소득, 사업소득 등 기타 소득이 많아 누진세율이 높게 적용될 경우
- 종합과세를 선택하면 임대소득까지 35%~45% 세율 적용 가능성
- 분리과세를 택하면 임대소득세를 확정적으로 예측할 수 있어 관리하기 쉬움
| 구분 | 종합과세 유리 | 분리과세 유리 |
| 총소득 규모 | 낮을수록 유리 | 높을수록 유리 |
| 공제 활용도 | 다양한 공제 가능 | 공제 거의 없음 |
| 예측 가능성 | 예측 어려움 | 세금 예측 쉬움 |
| 필요경비율 | 42.6% | 50% |
| 세율 | 6~45% 누진세율 | 14% 단일세율 |
주택임대소득세 계산 FAQ
Q1. 1주택자도 임대소득세를 내나요?
A. 기준시가 12억 원 초과 주택에서 월세 수입이 있을 경우 과세 대상입니다.
Q2. 보증금만 받고 월세가 없는 경우에도 세금을 내나요?
A. 보증금 합이 3억 원을 초과하고 3주택 이상 보유 시 간주임대료에 과세됩니다.
Q3. 임대소득이 2,000만 원 이하인데 세금 신고 안 해도 되나요?
A. 신고는 의무, 다만 분리과세 선택으로 간편하게 신고 가능
Q4. 전세만 있는 경우에도 신고하나요?
A. 보증금 3억 원 초과 + 3주택 이상일 때 간주임대료 대상, 그 외는 과세 제외